第348章：鞭策入里
萧进在陈述着自己的对于商业地产的宏伟目标，也夹杂着自己的想法。
首先就是要有启动资金，而这笔钱，光是靠房德佑自己公司和银行借贷，还是不行，还要找到更好的融资途径。
但房德佑并未接茬，他还没有意识到这个问题，而是继续问萧进关于对商业地产的探索。
萧进心中暗叹一口气，继续给房德佑讲了另外的一个概念——商业物业的租售比！
商业物业是整租还是零售呢？
零售之后是统一经营还是分散经营呢？
要不要选择以并购方式获取成熟物业呢？要不要在非自己开发的物业上代客理财从事商业经营呢？
招商的时候选择号召力强但是租金低的知名主力店还是选择规模小利润率高的新型主力店呢？
要不要建立属于自己的主力店呢？
以上这些问号，让房德佑瞠目结舌，想不到后继还有这么多的分叉口。
还未等他想明白，萧进继续讲，“你要是想搞好一个商业地产，你得需要四大三业务能力！”
“啊？是什么？!”
完整的商业地产开发运营企业应建立以下几大业务能力：
投资能力帮助企业做出正确的发展规划并选择优质地段；
开发能力帮助企业在各环节逐步积累各类业态的物业需求特征，不断推陈出新设计出有吸引力的产品；
运营能力，即日常运营管理能力；
招商能力，高效的商户招商和商业运营对商业地产运营至关重要，也是住宅地产企业转型商业地产能否取得长期成功的关键所在。
“服务员，给我拿个纸笔！”房德佑终于是脑子装不下了。
而萧进继续在那里口若悬河，这也吸引了房似玉和那两位朋友的注意。
商业地产企业应服务好三大客户：消费者、商户和投资者，其中消费者满意是三者满意的共同基础。
对于向商业地产企业转型的住宅开发商，应摒弃过去只关注直接消费者的思路，转向关注多层次消费者，实际上这种特征并非商业地产行业独有，比如客车行业就需要同时关注客车购买者和客车乘坐者两种客户，企业在如何面对多层次消费者方面有大量成熟经验可循。
这个是和传统的住宅地产有着很大功能区别的。
住宅的功能要求较为单一，主要就是满足人们的居住功能，为人们提供一个能够遮风挡雨的休憩之所。
而商业所要承载的功能就较为复杂，商业地产最一般的功能是作为商品流通的基础设施，承担商品的流通展示功能，对人而言就是满足人们的购物需求。
同时商业地产还可以承载其他功能，例如餐饮功能、娱乐功能、休闲功能、商务功能等等，就因为商业地产的功能要求灵活多变，故导致对其的操控也就相对复杂。
再一个是地段的区别，房地产因其不可移动性，因此不论住宅还是商业，对地段的要求都比较高，而商业更之为甚。
相对而言，住宅选择地段的弹性空间更大，不论城市中心，还是城市郊区，亦或荒郊野岭，均可开发住宅。
而商业则不同，商业一旦离开城区，来到郊外，就需要对商业的经营内容、业态进行检讨。
例如适应于城区的零售百货如果来到郊外就生存渺茫，地选错了，那必定难以生存。
商业对“易达性”的要求很高，项目最好处在道路十字路口或紧邻干道，客流、人流、车流穿行方便，这样才能增加顾客的光顾可能。
接下来是客户方面的区别。
住宅地产涉及客户层面较窄，而商业地产涉及客户层面较宽。
住宅的目标客户一般分为两类，一种是投资型客户，一种是自用型客户，投资型客户乃是依靠买后出租及房产升值获利，就如同在座的两位朋友，而自用型客户乃是买后自用，不论过渡型居住还是永久性居住。
商业地产的客户则包括了经营商户、商铺投资者和目标消费者三类人群。
经营商户又可以分为主力店、次主力店、旗舰品牌店及普通品牌店，下表为某购物中心的目标商户分类，可以看出各类商户对物业的要求都不尽一致。
还有操作复杂性的区别，从开发商的地产开发角度来讲，商业操作的复杂性甚之于住宅。
对于住宅而言，开发商将住宅卖出后基本就万事大吉了，住宅的使用价值就开始在消费者手中体现。
而商业地产在销售过后，是不能直接进行消费的，这时的商业地产项目在某种程度上是不具备使用价值的，它还要进行招商才能运营使用。
而招商运营乃是商业地产的生死环节，稍有不慎，便会将商业带入万劫不复的深渊，国内的很多商业就是没有处理好招商与销售之间的关系而导致项目夭折的。
还有就是物业要求区别。
住宅对物业的要求相对简单，只要能满足居住的功能就可以，对层高、荷载等的要求也不高。
但对于商业地产而言，对物业的层高、柱距、荷载、电梯等都有很细致的要求，任何一点的差池都有可能影响商业地产项目的生存。
不同的商业业态，对物业的要求不同，举例说一般百货店楼板的承重要达到500公斤，建材超市要求荷载4000公斤，普通的超市和书店1000公斤，仓储店的荷载就要达到1500公斤。
不同的业态，对高度要求亦不相同，做生活超市，5米层高就可以了；如果做建材超市，至少要8米层高；而做仓储的话，要9米；如果建电影院，至少要9米层高，因为将来会使用大银幕。
而住宅的活荷载只要200公斤，层高达到2.8—3米就可以了，由此可见住宅的物业要求要相对简单的多。
还有就是销售模式的区别。
住宅的销售模式较商业地产而言模式较为简单，通常为直接销售，买卖两清。
而商业的销售则形式多样，一般而言分为四种模式，直接销售模式、带租约模式、返租式销售、整体销售模式。
而且每种销售模式还可以继续细分，例如直接销售模式还可以分为有条件和无条件两种。
而返租式销售更是灵活多样，可以年返，也可以一次性返，或者二者的结合。
亦可分为五年及以内的短期返和五年以上的长期返，更可分为保底或不保底等等，不一而足，每种销售方式均有其销售的适应对象。
再有就是重点的投资回报形式。
对于开发商而言，商业地产的投资回报形式有三种，一是销售获利，二是后期经营收益，三是物业升值。
而住宅的投资回报形式只能通过销售来实现，销售只能获取短期的资金回笼或者解决开发商后续开发的资金问题，而经营收益和物业升值才是商业地产投资回报的最主要形式。
例如北京的某购物中心，60多万平方米一寸都没有卖，上海的某购物广场建设的时候投资不到5个亿，后有机构出50亿收购，却被婉拒，因为这个物业每年都在升值，而且经营收益很高。
所以，商业地产真正的价值并非是销售，而是获取长期的经营收益和物业升值。
最后就是专业性程度的差别了。
商业地产与住宅地产对专业要求的程度和重点都是不同的，商业地产除了要遵循住宅地产所遵循的建筑规范和消防规范外，还要遵循第三种规范即商业规范。
商业地产的运作对于商业专业性的要求极高，是多个商业微观问题综合解决的结果，住宅地产的运作则不需要进行复杂的商业设计。
从过程上看，住宅地产销售后就进入了终端，而商业地产的销售只是经营的开始，还需要招商、开业和经营管理。
所以，商业地产运作与住宅地产的运作对专业程度的要求是不一样的！
好家伙，今天的房德佑算是开了眼了，萧进这一套套的，分析的鞭策入里，如同读三年书一样。
“那个...妹夫啊，你最近工作忙吗？！”
“还行！”
“额...你要是不忙，我跟着你跑两天，我的这两个朋友就跟小玉跑两天，你看咋样？！”
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